RATGEBER FÜR VERMIETER
Der Freydom-Leitfaden für private Vermieter
Alles, was Kleinvermieter in Deutschland wissen müssen — kompakt erklärt.
Mietvertrag richtig aufsetzen
Gesetzliche Grundlage§ 535 BGB — Inhalt des Mietvertrags
PflichtklauselnMietparteien, Mietobjekt, Miethöhe, Nebenkosten, Mietdauer
Unwirksame KlauselnStarre Schönheitsreparatur-Pflicht — nach BGH-Rechtsprechung unwirksam, wenn "zu Beginn frisch renoviert"
Mietarten im Vergleich
Indexmiete: Miete steigt gemäß Verbraucherpreisindex (VPI). Anpassung maximal alle 12 Monate.
Staffelmiete: Mieterhöhungen im Voraus festgelegt (z.B. +€50 alle 2 Jahre). Planungssicherheit für beide Parteien.
Feste Miete: Keine automatischen Anpassungen. Erhöhung nur über §558 BGB (Mietspiegel) möglich.
💡
Freydom-Tipp: Freydom generiert rechtssichere Mietvertrag-Vorlagen auf Basis aktueller BGH-Rechtsprechung. (Coming soon)
Nebenkosten korrekt abrechnen
AbrechnungsfristBis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB)
Umlagefähig (BetrKV)Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Versicherungen, Aufzug, Gartenpflege
Nicht umlagefähigVerwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen, Leerstandskosten
Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
- Falscher Umlageschlüssel (Wohnfläche vs. Personenanzahl)
- Fehlende oder unlesbare Belege
- Abrechnungszeitraum weicht vom Mietjahr ab
- Nicht-umlagefähige Kosten eingeschlossen
💡
Freydom-Tipp: Freydom berechnet die Nebenkostenabrechnung automatisch — inklusive korrektem Umlageschlüssel und Fristwarnung.
Handwerker beauftragen und steuerlich absetzen
Erhaltungspflicht§ 535 BGB: Vermieter muss Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten
Dringende ReparaturSofortige Maßnahmen (Rohrbruch, Heizungsausfall) ohne Vorankündigung erlaubt
Modernisierung§ 555b BGB: 3 Monate Ankündigungsfrist, Mieterhöhung bis 8% der Kosten möglich
§35a Steuerbonus20% der Lohnkosten, max. €1.200/Jahr direkt von der Steuerschuld
💡
Freydom-Tipp: Jede Rechnung über Freydom wird automatisch in Lohn- und Materialkosten aufgeteilt. §35a Rechner →
Mieterhöhung korrekt durchsetzen
WartezeitMindestens 15 Monate seit Mietbeginn ODER seit letzter Erhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB)
KappungsgrenzeMax. 20% in 3 Jahren (15% in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt)
ReferenzMietspiegel der Gemeinde, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen
FormSchriftlich, mit Begründung (§ 558a BGB)
ZustimmungsfristMieter hat 2 Monate Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB)
Beispiel: Mietbeginn Januar 2023, Kaltmiete €800. Frühestmögliche Erhöhung: April 2024. Zulässige Erhöhung (20% Kappung): max. €960 bei Mietspiegel-Konformität.
Übergabeprotokoll erstellen
InhaltDatum, Parteien, Schlüsselanzahl, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Mängelliste mit Fotos
Rechtliche BedeutungEntscheidend für Kautionsstreitigkeiten — was nicht protokolliert ist, kann nicht nachgefordert werden
UnterschriftBeide Parteien unterschreiben; jede Partei erhält eine Kopie
Checkliste Übergabeprotokoll
✓Datum und Uhrzeit der Übergabe
✓Vollständige Adresse der Wohnung
✓Namen und Unterschriften beider Parteien
✓Anzahl ausgehändigter Schlüssel
✓Zählerstand Strom, Gas, Wasser (mit Zählernummer)
✓Mängelprotokoll mit Fotos
✓Zustand von Böden, Wänden, Decken, Fenstern
✓Funktion aller Einbaugeräte
💡
Freydom-Tipp: Digitales Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation direkt in der App. (Coming soon)
Kaution richtig verwalten
Höchstgrenze3 Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) — Nettokaltmiete, ohne Nebenkosten
AnlagePflicht zur separaten, insolvenzgeschützten Anlage (§ 551 Abs. 3 BGB)
VerzinsungZinsen stehen dem Mieter zu — typischerweise Tagesgeldkonto
RückgabeIn der Regel 3–6 Monate nach Auszug und vollständiger Abrechnung aller offenen Posten
Wichtig: Vermieter dürfen die Kaution nicht für laufende Reparaturen oder Mietrückstände während des laufenden Mietverhältnisses einsetzen — nur nach Beendigung des Mietverhältnisses.
💡
Freydom-Tipp: Raisin/WeltSparen-Integration für automatische Kautionsanlage mit optimaler Verzinsung. (Coming soon)
Freydom automatisiert das alles für Sie
Mietvertrag, Nebenkosten, Handwerker, §35a — alles in einem Dashboard.
Jetzt kostenlos registrieren →